Lược sử thị trường BĐS và doanh nhân BĐS Việt Nam ( Phần 2 )

FLC Quy Nhơn

Phần 2 tiếp theo trong 5 bài viết của mình nickname : ĐÔNG DC. (Bạn nào đến từ Os thì chào nhau trong cmt 1 cái nhé).

Rất cảm ơn các bạn đã đọc, góp ý và ủng hộ, mong các bạn like và share bài viết như là lời cảm ơn tới Group để mình sớm ra phần 3 tiếp theo phần 2 dưới đây nhé! Mình mong nhận được 200 share nè Hi!. Mình đã cố gắng đưa ra một cái nhìn tổng quan về thị trường BĐS Việt Nam mà TP HCM và HN là 2 đầu tầu kinh tế có quan hệ mật thiết với nhau để các bạn dễ hình dung khái quát được quy luật.

Tổng cộng có 5 bài viết: 3 bài về 3 làn sóng BĐS theo các mốc 1996,2006,2016 và 1 bài về Phân tích Dự đoán tình hình hậu NcoV và bài cuối Nhận dạng làn sóng BĐS thứ 4.

Có các mốc có bạn không đồng tình vì mình định nghĩa mốc theo cách khái quát rút ra quy luật lớn, bước chu kỳ thường là 10 năm xê dịch +/-1,2 năm tùy địa phương như HN, TP HCM. Tại sao lại như vậy thì mình sẽ giải đáp ở bài viết số 5.

Và khi diễn biến sốt đất từ ngoại tỉnh tới TP HCM, từ vùng ven vào tới quận trung tâm, từ trong hẻm ra đến mặt tiền, từ đất nền về căn hộ, nhà phố .v.v luôn có độ trễ thay đổi giữa các phân khúc sản phẩm này khi thay đổi về giá, độ sốt, cái thay đổi trước, cái sau. Nên mình không chia nhỏ giữa các chu kỳ biến động đó cũng giống như trong chu kỳ lớn có những chu kỳ nhỏ, trong cuộc chiến lớn có những cuộc chiến nhỏ. Và mình thường phân tích diễn biến của năm trước bùng nổ sốt bds kiểu như tình tiết (đêm trước) của chiến tranh khi các bạn học lịch sử.

Có bạn lại nói chưa đủ các kiến thức chi tiết nghiên cứu kinh tế vĩ mô, thì đúng, mình viết theo lối dã sử nửa hồi ký, nửa đánh giá sự kiện và phác họa nhân vật, doanh nhân kèm các chỉ số kinh tế khái quát theo thời gian nhằm phục vụ đại số đông chứ không phục vụ cho nhà nghiên cứu.

Trong quá trình viết cũng có những mốc thời gian hoặc sự kiện mình nhớ không chính xác thì khi góp ý mong các bạn nói chi tiết mà các bạn biết rõ để mình kiểm chứng và hiệu đính hoàn chỉnh bài viết nhé! Cảm ơn các bạn rất nhìu. Thân!

II.Mốc năm 2006 (Lúc này Vàng 13tr/lượng, USD 17.000đ/1USD)

-Việt Nam gia nhập WTO, luật doanh nghiệp chính thức được Quốc hội phê duyệt, cũng là năm luật Chứng khoán (CK) được ban hành đã tạo ra không khí hồ hởi làn sóng đầu tư lớn thứ hai từ sau hội nhập, tạo đà đợt sốt đất lần thứ 2. UBCK lập từ 2000 (TPHCM), 2005(HN) nhưng đến khi có luật doanh nghiệp 2005, luật CK 2006 thì mới tạo hành lang pháp lý để các doanh nghiệp lên sàn mạnh mẽ, huy động vốn, phát hành cổ phiếu, trái phiếu nội bộ.

-GDP lần lượt các năm 66(2006), 77(2007), 99 tỷ USD(2008).

-VNIndex 300(2006), bong bóng CK đạt đỉnh ~1200(T3/2007), và về lại ~300(2008) khiến nhiều người sau 1 đêm thành triệu phú đô la, và cũng nhiều người mất trắng. Vốn hoá TTCK năm 2006 ước 15 tỷ USD chiếm 23%GDP.

Một số tiền lớn đầu tư của dân chúng vào TTCK, và một số lớn những người thành công từ TTCK non trẻ, sơ khai, nhiều lỗ hổng, cơ hội 100 năm có 1 đã tạo dòng tiền thắng lợi từ CK đầu tư vào BĐS đã tạo nên cơn sốt 2007-2009 tại TP HCM và HN. Chậm hơn chút là ở Bình Dương, Đồng Nai với đại dự án là TP mới Bình Dương và sân bay Long Thành, đại đô thị Nhơn Trạch.

Người giầu nhất trên sàn chứng khoán đầu tiên là doanh nhân Trương Gia Bình FPT, sau đó doanh nhân Đặng Thành Tâm và Đặng Hoàng Yến soán ngôi, rồi tới Bầu Đức soán ngôi tiếp 2008 (doanh nghiệp Hoàng Anh GL cùng với Quốc Cường GL xuất khẩu gỗ, nổi lên từ sau mở cửa, đầu tư cao su, thuỷ điện, BĐS).

Sau 10 năm nỗ lực xây dựng và đầu tư hạ tầng, kinh doanh, Phú Mỹ Hưng đã tạo ra một trung tâm mới, đô thị kiểu mẫu đẳng cấp của TP HCM ở phía Nam. Năm 2007 PMH ra chính sách trả góp 20-30 năm được 9 ngân hàng hỗ trợ đã kích nổ cơn sốt đất lần thứ 2 tại TP HCM 2007-2008 rồi lan ra Hà Nội 2009-2010.

Thời điểm này xuất hiện cái tên Him Lam (công ty xây dựng có trụ sở tại tỉnh Bắc Ninh chuyên thầu san lấp, xây dựng cho PMH từ năm 1999) cũng đã có dự án của riêng mình, là chủ đầu tư KDC Him Lam Kênh Tẻ, sốt đỉnh 80-110tr/m2 đất tại đây và xuống đáy 40-50tr/m2 chỉ 1 năm sau đó. Năm 2007 người HN bắt đầu vào Nam mua đất rất nhiều góp phần tạo nên cơn sốt. Him Lam – doanh nhân Dương Công Minh cũng là chủ tịch ngân hàng Liên Việt Posbank, và sau này chuyển sang CT Sacombank.

Năm 2008, xuất hiện cái tên NovaLand (một nhánh của công ty Thuốc thú y Nova) chính thức bước chân vào lĩnh vực BĐS, đi lên trong giai đoạn thị trường đóng băng khởi động với đại dự án Sunrise City Q7.

2007 Tập đoàn Sungroup của doanh nhân Lê Viết Lam (cũng về từ Ucraina) tại miền Trung bắt đầu đầu tư Bà Nà Hill ở Đà Nẵng, có nhiều dự án đổi đất lấy hạ tầng ở Đà Nẵng tạo tiền đề sốt đất Đà Nẵng ở chu kì tiếp theo 10 năm sau.

2007 bà Trương Mỹ Lan – Vạn Thịnh Phát & SCB sở hữu trung tâm thương mại lâu đời của người Hoa – An Đông Plaza, trên đường An Dương Vương và mở đầu cho một loạt các dự án BĐS đình đám nhưng không hoàn thành sau này.

2007 cũng là năm doanh nhân Nguyễn Thị Phương Thảo từ sở hữu Furama Đà Nẵng- tiền đề cho tập đoàn Sovico, HD Bank, Vietjet Air (2011) và các dự án bđs chu kỳ sau ở Phú Quốc sau này . Doanh nhân Nguyễn Thị Nga – Intimex, tập đoàn BRG & Seabank thể hiện dấu ấn sở hữu với 3 sân golf, BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn Hilton, đại đô thị thông minh ở HN sau này. Doanh nhân Thái Hương – Ngân hàng Bắc Á, Tập đoàn TH tham gia BĐS nông nghiệp, giáo dục.

2008 Khủng hoảng tài chính bắt đầu từ Mỹ, Ngân hàng lớn thứ 4 của Mỹ Lehman Brothers tuyên bố phá sản, nhưng đến năm 2011 Việt Nam mới bị ảnh hưởng nặng nề, sau khi cung cấp các gói cứu trợ tài chính tổng gần 150K tỷ đến nhiều đối tượng không phù hợp là các tập đoàn nhà nước, và một số tập đoàn tư nhân sử dụng sai mục đích.

2010-2012 lãi suất cho vay lên tới 17-20%/ năm đã đóng băng thị trường BĐS. Từ khi mở cửa VN thường xuyên phải nhập siêu hàng hoá, máy móc nên luôn trong tình trạng thiếu USD trong thanh toán nợ với nước ngoài. Lãi suất cao cộng tỷ giá cao và khó thu xếp USD cho các doanh nghiệp thanh toán đối tác nước ngoài làm tình hình thêm tồi tệ.

Giai đoạn này giá dầu và cao su đều mất giá, doanh nhân Đặng Thành Tâm và Đoàn Nguyên Đức lần lượt mất ngôi vị giầu nhất sàn chứng khoán. Thời đỉnh cao doanh nhân Đặng Thành Tâm sở hữu 2 ngân hàng là Navibank và WesternBank nhưng đã phải thoái vốn hết trong khủng hoảng 2013 do đầu tư ngoài ngành không hiệu quả và mất thanh khoản. Và bên cạnh đó là một loạt các công ty BĐS phá sản hoặc tê liệt như HUD, SUDICO, SacomReal(TTC) Quốc Cường GL, Địa ốc dầu khí v.v

Năm 2010 VIN Group khai trương Vinhomes Royal ở Hà Nội, Vincom Lý Tự Trọng (TPHCM), cũng năm này doanh nhân Phạm Nhật Vượng giàu nhất trên thị trường chứng khoán soán ngôi Đoàn Nguyên Đức trước đó.

Và một biểu tượng của Sài Gòn cũng khánh thành trong năm 2010 là toà tháp bông sen Bitexco của doanh nhân Vũ Quang Hội. Doanh nghiệp sản xuất nước khoáng Vital từ năm 1997 chuyên cung cấp nước uống cho các cơ quan, sau mở rộng sang BĐS và thuỷ điện, cũng là chủ dự án Manor I, II ở SG, khách sạn Marriot HN (các tổng thống Mỹ rất thích ở), và nhiều dự án khác.

Khi BĐS đóng băng thì một số đơn vị trước đó làm sản xuất như tập đoàn Hoa Lâm & Vietbank của doanh nhân Trần Thị Lâm (buôn xe máy cũ 1999, sản xuất xe Kimco 2004-2009) đã có tiền thu gom BĐS giai đoạn này lập dự án BĐS y tế, thương mại để triển khai ở thời gian sau này. Hoặc như tập đoàn Mường Thanh của doanh nhân Lê Thanh Thản xuất phát từ đơn vị XD từ Lai Châu thầu làm đường giáp biên giới Việt Lào, làm khách sạn những năm 90 đã xâm nhập làm căn hộ giá rẻ lúc thị trường đóng băng tại Hà Nội thành công từ năm 2011 rồi bắt đầu xây khách sạn (kết hợp căn hộ nghỉ dưỡng) trên địa bàn gần như cả nước. Một số tên tuổi ở giai đoạn này hầu hết chỉ là sàn phân phối BĐS như Đất Xanh, Hưng Thịnh, Khang Điền,v.v thì giai đoạn sau tiếp bước phát triển thành nhà phát triển dự án BĐS.

Cuối năm 2014 xuất hiện cái tên mới FLC của doanh nhân Trịnh Văn Quyết (tiền thân là một văn phòng luật sư) khởi đầu từ dự án sân Golf và khu đô thị nghỉ dưỡng FLC Sầm Sơn – Thanh Hoá khi mà thị trường sắp tan băng. Và Sun Group cũng đã để lại dấu ấn khu đô thị lớn đầu tiên Nam Nguyễn Tri Phương- Hoà Xuân, Đà Nẵng. FPT tham gia bđs tại FPT city tại ĐN và sau này sẽ làm tương tự tại Long Thành.

-Các đại dự án công bố giai đoạn này theo cảm hứng thị trường BĐS đạt đỉnh năm 2009 : Sân bay Long Thành, TP Nhơn Trạch (2009), Tp mới Bình Dương, phác ý tưởng đặc khu Phú Quốc 2011. Sát nhập nguyên tỉnh Hà Tây vào Hà Nội 2008, hầm Thủ Thiêm đại công trình hạ tầng quan trọng sắp hoàn thành năm 2011, Quy hoạch trung tâm hành chính – tài chính mới TP HCM ở Quận 2. Phát triển giai đoạn 2 của PMH.

📌Giai đoạn này BĐS sốt 2007-2009, đóng băng từ 2010-2015.
📌Đặc điểm sốt giai đoạn này là chủ yếu tập trung ở Sài Gòn và Hà Nội nhưng Hà Nội sau sốt giá nhà rất cao, giá nhà đất tại HN cao hơn TP HCM gấp rưỡi hoặc gấp đôi ở vị trí tương đương. Các tỉnh khác có sốt nhưng biến động không nhiều ngoại trừ Bình Dương, Đồng Nai, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng. Chưa có phong trào đầu tư đất ở hầu hết các tỉnh, chưa có các dự án phân lô hay xây dựng trung tâm hành chính, dân cư mới ở các địa phương mà ở chu kỳ sau mới thể hiện. Ở lần sốt này bắt đầu thể thể hiện rõ dấu ấn của các nhà đầu tư bạo tay đến từ HN, nhiều người thậm chí chỉ cần mua trên sơ đồ dự án, và mua theo block.
📌Tại TP HCM sốt đất toàn thành phố nhưng tập trung nói nhiều và tăng giá gấp nhiều lần đỉnh sốt là ở Quận 2, Khu Nam Quận 7, và 1 phần Bình Chánh giáp Q7, biểu tượng phát triển mới của TP.

Còn tiếp (Phần 3) – Mốc 2016

P/S: Ở Phần 1 mình có cập nhật thêm một số chi tiết và nội dung sau biểu tượng 💢 bài học BĐS rút ra ở Chu kỳ 1996. Các bạn vui lòng đọc lại ở link dưới đây. Phần 1

Đông DC

Bình Luận

5 × four =

Compare listings

So sánh
Call Now Button